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关于三个新项目,童彤最看好的当然还是前两个,第三个听起来不错操作又简单,但是收益来的慢。现在虽然房价很低,闭着眼睛买来入手就是赚,不过帝都房价真能起来已经是2010年以后的事情了。2004年到2010年这6年或更长的时间,干等着房子涨价,不如将钱先投到能更快获得回报的项目,在临近2010年前后再杀回房地产也不算晚了。
用这样的逻辑去评估,就必须找到比囤房子更快赚钱的项目。收旧四合院翻新再卖,看起来几千万的交易金额,不好找到买家,可是童彤的四合院里时常往来都是国际友人啊,文化品牌宣传口碑在国外响亮的很,已经有人明显表示出要买类似四合院的意愿。关键是,信息不透明,外国人完全没有公开公平的渠道了解四合院可靠的销售信息,更别说一套宅子往往是多个私人地契房契凑在一起,跨境买卖并不现实。
童彤以公司名义收了老宅子,改造翻新之后,就可以放到公司的平台上公开销售,公对公、公对私信息透明化,或为股权收购或为长期租赁等形式交易,对境外购房者而言就容易操作了。
这些细节,童彤并没有和林安悦多说,而且他还强调这些倒卖房子的事希望自己的资金能占更大比例。而林家的主业还在金融领域或者更大规模的实业,比如参股地方银行、买个矿产之类的,对于买卖几百万房子的小事,一直是随便玩票。因此这种几亿元的房地产环帝都xx城项目,也只是林安悦出面,不曾动用林家的主流资本。
若真让林安悦自己掏钱,一下子拍出几千万现金,去年可能凑的出来,今年做房地产项目光设计费咨询费前期就花了一千多万,还投了一些给周云宁的新餐厅品牌,囊中羞涩,再来钱就需等着年中的时候家族内的分红了。
而新项目机会,估计等不到年中,帝都藏龙卧虎,有眼光的人太多了。你不赶紧上手,别人就会抢先,将好肉抢走了,连汤都不给留。如果是借用了目前接触的私募基金或者银行的投资,项目就算利润丰厚,也都是出大头的人拿得多,白忙活。
这也是童彤坚持自己出资占大头的缘故。2002年开始施行土地招拍挂,最近两年帝都的土地交易市场的水平还比较原始,小规模的招待所这种地不改变用途和建筑物性质,继续做酒店,通融一下,公对公交易变更股权还走的通。如果是那种大规模厂区还有各种债务纠纷的,肯定是要走正规流程国家收储了。
买四合院将来是要再卖的,如果过程中不是合法合规,肯定隐患无穷。通过这一轮交易改造,将零散的产权归总为公司产权,加强控制理顺关系,听起来复杂,其实只要有耐心有本钱,并不是做不到。
童彤后来又与林安悦通了电话:“林大小姐,我打算第一二个项目都做,第三个项目等过几年看情况陆续再说。”
“钱呢?你能拿出多少?”林安悦也赞同这个建议,毕竟普通民宅才几十万一套,利润空间有限。
“大基金已经基本上搞定,段总那边3个亿注资很快到位,这笔我能得450万提成。另外我会说服孩子舅舅,同意我将四合院抵押出去,贷款。前段时间我也接触过一些小银行,能给出较高的评估值,起码给批三千万。”
“孩子舅舅好说服么?这房子毕竟是私产了。”林安悦有点担忧,“实在不行我从我妈那里借点私房钱,或者提前预支嫁妆?”
“其实1月份四合院已经过户给何小路独自所有。我是何小路唯一监护人,能全权代为处置。”童彤解释了一句,“只不过礼貌性征询其他亲属的意见,虽然我觉得没啥风险,可人家总该是知情才行。”
“啊,小路竟然是千万少爷了。可惜我早生了二十年!”林安悦羡慕嫉妒道,“这么聪明懂事又家财万贯的男孩子,将来只能便宜别人了。”
“你和周二不是昨天刚领证了么?小心我录音之后将你卖了。”童彤小小威胁了一句。
“周二?他敢!我们领证是领了,不过婚宴还没办亲朋们知道的不多呢,我随时可以悔婚。不就是9块钱成本么?”林安悦有恃无恐道,“我只是口头觊觎一下别人家儿子,周二看人家女明星双眼发直迈不开腿的照片我还收着呢。谁怕谁?”
她说的好像很有道理的样子,被觊觎了儿子的童彤,竟无言以对。
“你抵押四合院贷款的钱,也就是够收另一个四合院加上改造工程的费用吧?设计费你估计还想省,从我这里骗方案对不对?”林安悦不兜圈子,继续说道,“你最看好的那个招待所的项目,还剩400多万,地皮都买不下来,你打算怎么弄?先攻这个,四合院将来再买?”
童彤心中早有主意,不紧不慢的分析道:“四合院若真走法拍程序,理顺各种关系,将所有继承者都凑一起谈拢不是那么容易,据说还有失踪的继承者,等法院出公示做排除,公示期满至少几个月到半年的周期。我咨询过律师,走法院的这种流程没有9个月下不来,还必须已知这些继承者都配合。因此如果抵押何小路的四合院,贷款出来肯定是先攻招待所的项目。两条腿走路,四合院那边也早动手,说不定等到年中的时候你手上有钱了,那边四合院的法拍都还没进入流程。”
“果然你惦记着我的钱。”林安悦咬牙道,“你们男人都这样!哼!”
“我这不是买不起么?到时候我那几百万如果还在,就投进去交个税费,唉。大头还是林大小姐的。万一修好了就有大款买走,我多赚几个点中介费,分杯羹而已。”
“难道你那几百万还能转眼就花了?”
“这几百万,连大小姐家一套首饰都买不下,呜呜,穷啊。”童彤哭诉。
“你就装吧!”林安悦隔着电话语气“恶狠狠”,“等将来你发达了,别忘了这会儿的‘穷’朋友就好。”
“没忘没忘,林大小姐如果还是穷朋友,我就没有更富的朋友了。对啦,我们石旮旯村修路,将来搞采摘植树那种农业旅游项目,你觉得如何?”童彤之前没和林安悦提,是因为村长石大庆一直没回复准信,现在大部分村民都表示愿意参与,这个公司眼看着就能建起来了,“我打算用咱们悦彤集团的资金为这个村公司注资,初始就10万块,赚了大家分,赔钱我自己补窟窿,行不行?”
“算你有良心,知道回报你的家乡父老。”林安悦的语气平和下来,“这项目你不说细节我也支持,肯定会赚钱吧?要不我个人追加个五六万跟投一下,少买个包的钱而已。”
这回换童彤委屈道:“真大方!我还以为林大小姐直接少买两个包,给我们村捐条公路呢……”
“……蹬鼻子上脸说的就是你,骗我捐钱修路,将来利润我怎么得来?蚊子不嫌肉少,这会儿不省点,将来地主家也没余粮。”林安悦坚决公事公办不按照捐款的路数。
童彤屈从这条之后,趁着林安悦得意,顺便就哄她答应了将来四合院法拍出资的事。反正那是后半年的事,现在谁也说不清楚,林安悦就再没推脱了,心想着四合院买下来收拾好,将来就算卖不掉,林家自己住也不是不行呢。
童彤也是算准了这一点,才提出了如此的建议。招待所那个项目,倾尽目前的资财一搏,或许是翻倍的利润,但充满了不确定性,操作难度大。四合院那边时间拖得久,却好歹是个像样的房子,林家自留了都不亏。权衡之下,林安悦为四合院出资的可能性更大一些。
寒假转瞬即逝,开学没两天,韩平平忽然说道:“何叔叔,我们村拆迁已经正式通知了。将来按照户籍人口和现有的房产土地等情况,给补偿新机场附近的房子。光我自己就能分两套两居室或者一套大三居,我姑姑带着两个女儿,能分一套大三居和一套一居室。我叔他们老宅地都在,我叔自己户口还没迁走也和我一样能分到房子。另外每个户籍人口还可以低价买一套八十平米的沿街商铺。我看图纸房子和商铺的位置目前都接近成熟区域,边上商品房可不便宜了,三千多一平米呢,我们买商铺才一千多,应该很划算吧?如果不要住宅还能折现。我叔说要房子,将来万一南方不好混,好歹回帝都有个窝。而且还说商铺名额也不能放过,他想办法筹钱。”
童彤当然支持,一铺养三代,新机场附近成熟的沿街商铺很火,自用或者外租都不亏:“那拆迁这段期间没盖出新房之前,是不是也给周转费呢?”
韩平平得意道:“那当然,房子地都被征用了,村民也要吃住,没钱哪行?每个户籍成年人每月给发700块,家里孩子超过1个的加200块,据说发18个月呢。我这情况特殊,父母双亡又接近成年了,村里给打了报告,应该能按照成人给发钱。以后我每月也有稳定的700元收入了。我姑有900块,我叔叔不要这钱,说是贴补我姑姑和我生活开销了。我姐知道后可羡慕了,他们沪市拆迁周转可没给这么好的待遇呢。不愧是帝都,z府有钱大手笔!”
“那你姑姑带着两个女儿怎办?他们是进城住,还是附近村里找地方暂时过渡2年呢?我听你说你两个妹妹才四岁,年纪还小离不开人。”
“是呢,我姑姑一个人带两个孩子挺辛苦的,也抽不开身外出工作。我也想怎么能帮帮她。可她自己坚持不进城里,说城里消费高,要先租住到她一个小学同学他们村里。那边房子比城里便宜多了,她同学家里自己院子多盖的几间农民房,每个月才200元。她顺便帮她同学看孩子,人家只收她100元一个月的房租。反正看一个孩子也是看,看两个和看三个没啥区别。”
“你姑姑说的对。可为啥你姑姑的同学不自己看娃呢?”童彤好奇多问了一句。
“那个村子临近酒厂,村里好多姑娘媳妇都在酒场里打工,比在家种地看孩子赚的多。现在赶上他们村里出了个厂子领导,有门路的都托关系进厂子了。以前姐姐看弟弟,现在都要求义务教育,不到岁数的白天在学校,到岁数的白天去厂里。孩子全丢给老人看,老人还要种地,也不是家家都有老人呢。”韩平平解释道,“我姑说那个村里好多孩子白天就在外疯跑,不会走路的时候还能管,会跑了家里老人看不住,又舍不得送去镇上的幼儿园。幼儿园又不是义务教育,是花钱的,镇上远来回没人接送根本不划算。”
“那你出点钱,让你姑租个大点的房子再雇个帮手,干脆开个农村托幼所,白天将孩子们聚在一起玩,不是挺好么?”童彤随便提了一句,毕竟没亲自去过那个村子,只是印象里后来农村发展起来的确是有人专门做这种简朴的幼儿园,收费低廉,也没什么资质,都是乡里乡亲的帮忙看着孩子,大人们就能解脱出来白天去附近厂子上班赚更多钱了。
韩平平面露喜色:“您说的这个建议听起来很不错,我改日回去与我姑说说。她以前总怕坐吃山空,因着没工作各种节俭舍不得花钱,若是能开一个农村托幼所,好歹是个正经买卖,收人钱财看孩子一定要提高标准,我那两个妹妹说不定还能跟着改善一下生活。”
“这事可不是拍脑门就能成的,先要问你姑姑同意,再看看那个村子环境行不行,潜在的客源够不够。孩子多有孩子多的做法,孩子少也有少的经营模式。每个孩子收费多少当地能接受?由此测算最低成本投入,预估未来利润,再精选辅助人员。毕竟孩子多了你姑姑一个人肯定忙不过来。”童彤指点道,“至于如何选人,你已经有经验了。但是托幼所这个项目其他细节最好能形成书面报告。这也算是你的求书找书和书友聊书:
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